Verantwoorde
hypotheekverstrekking
Hoe ver gaat u voor een hypotheek?
Waarschijnlijk is de hypotheek voor uw woning de grootste financiële verplichting die u in uw leven aangaat. Om te zorgen dat u niet in de financiële problemen komt, is het bedrag dat u maximaal kunt lenen begrensd. Zo is de kans beperkt dat u de maandelijkse lasten niet kunt betalen of met een restschuld achterblijft na verkoop. U blij, en de kredietverstrekker natuurlijk ook.
Toch zien wij twee trends die de kans vergroten dat huishoudens – en dan vooral koopstarters – in bepaalde situaties een hogere hypotheek aangaan dan verantwoord is.
Spanning tussen beleidsdoelstellingen
Ten eerste zien wij dat er zich een spanning opbouwt tussen beleidsdoelstellingen. Aan de ene kant wil de overheid verantwoord lenen stimuleren, terwijl zij ook de woningmarkt wil verduurzamen en de positie van koopstarters wil verbeteren door uitzonderingen op de leennorm mogelijk te maken.
Ten tweede hebben huishoudens soms al betalingsverplichtingen die bij de hypotheekaanvraag door kredietverstrekkers niet of niet volledig worden meegenomen bij het bepalen van het maximale bedrag dat geleend mag worden. Denk daarbij aan het bestaan van studieschulden, of de private-leasecontracten die u kunt afsluiten voor een auto, wasmachine of zelfs zonnepanelen.
Beide trends hebben onze aandacht. In 2021 onderzoekt de AFM in welke gevallen deze trends risico’s met zich meebrengen voor consumenten en wat daarvan de implicaties zijn.
Financiële kwetsbaarheid van koopstarters
Deze twee trends komen het duidelijkst naar voren bij koopstarters. Hun financiële kwetsbaarheid is in de huidige economische situatie relatief groot. Terwijl de stijging van de huizenprijzen vanaf 2014 ervoor heeft gezorgd dat de financiële positie van veel huishoudens met een koopwoning is verbeterd, is de toegankelijkheid voor koopstarters er alleen maar door verslechterd.
Wij zien acht factoren die een rol spelen in de financiële kwetsbaarheid van koopstarters:
1. Maximaal lenen
Huishoudens lenen steeds vaker (bijna) maximaal ten opzichte van de ruimte die hun inkomen biedt. Bij koopstarters is deze ontwikkeling het duidelijkst zichtbaar. Bij ruim de helft van de nieuw afgesloten hypotheken onder koopstarters is sprake van een hypotheeksom van boven de 90% van het toegestane maximum op basis van het inkomen.
2. Inkomens-onzekerheid
Jongeren hebben relatief vaak, en vaker dan voorheen, een flexibel of tijdelijk arbeidscontract. Die inkomensonzekerheid voor (potentiële) koopstarters is door de coronacrisis toegenomen en dat maakt deze groep tijdelijk extra kwetsbaar. Dit is terug te zien in het flinke aantal jongeren dat vanaf de tweede helft van maart in de WW terecht is gekomen. Hun arbeidsverleden is vaak ook nog eens beperkt, waardoor de WW meestal een relatief korte periode wordt uitgekeerd.
3. Appeltje voor de dorst
Jonge huishoudens hebben vaak weinig liquide vermogen (lees: geld op de bank) om een terugval in het inkomen op te vangen. Dat geldt waarschijnlijk ook voor koopstarters die maximaal moeten lenen.
4. Tegenslag in de liefde
Ongeveer de helft van de koopstarterhuishoudens is tweeverdiener. Als de betaalbaarheid van de hypotheek afhankelijk is van twee inkomens verhoogt dat het risico op inkomensterugval – bijvoorbeeld door ziekte – en is de situatie kwetsbaar voor relatiebeëindiging. Voor hypotheken die onder de NHG vallen zorgde relatiebeëindiging in 2017 voor circa de helft van de gevallen waarbij de hypotheeklast niet meer gedragen kon worden.
5. Starterslening
Om koopstarters te ondersteunen bij de aankoop van een eerste woning bieden veel gemeenten een starterslening aan. Dat is een hypothecair krediet dat specifiek bedoeld is als aanvulling op een regulier hypothecair krediet. Als een maximale hypotheek niet volstaat om een woning te kopen, kan de starterslening dat gat overbruggen. Zo’n lening heeft weliswaar gunstige voorwaarden, maar vormt wel een groter krediet dan op basis van de leennorm verantwoord wordt geacht.
6. Verduurzaming
Bij het afsluiten van een hypotheek kan extra worden geleend voor verduurzaming van de eigen woning. De in de praktijk meest toegepaste uitzondering is een vrijstelling van 9.000 euro om energiebesparende maatregelen te treffen. Voor een nul-op-de-meterwoning (waarbij het netto energiegebruik nul is) bedraagt de vrijstelling 25.000 euro.
7. Studieschuld
Koopstarters hebben steeds vaker een studieschuld. Het aantal studenten met een studieschuld is sinds begin 2015 toegenomen met 388.000, naar 1,4 miljoen in 2019. De gemiddelde studieschuld is ook opgelopen, van 12.400 euro in 2015 naar 13.700 euro in 2019. Studieschulden worden niet altijd opgegeven bij het afsluiten van een hypotheek.
8. Lease-constructies
De kans is groot dat koopstarters steeds meer leaseverplichtingen met zich meedragen. Van Swapfiets tot laptop, de markt voor private lease in Nederland is spectaculair gegroeid in de afgelopen zes jaar. In 2019 waren er bijvoorbeeld 188.000 uitstaande autoleasecontracten, in vergelijking met 36.000 contracten in 2015. Een kwart van deze leaseklanten is jonger dan 35 jaar. Leaseverplichtingen worden vaak niet meegenomen bij het afsluiten van een hypotheek.
Rekenvoorbeeld
Hoe kunnen de twee beschreven trends en bovenstaande factoren in de praktijk samenkomen? We hebben een rekenvoorbeeld gemaakt waarin het leenbedrag flink uit de pas loopt met het maximale niveau dat als verantwoord worden gezien.